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关于东楚名居土地证的问题 |
| 提交时间 |
2012-08-21 14:56:42 |
| 提交内容 |
小区自2005年购买以来，每年都询问中房集团关于小区土地证的问题，可是屡屡得不到明确答复，总是以各类推托之词应付。如今入住都7年多了还没有土地证，也不知何时才能拿到手里，希望有关部门能积极过问一下，尽快解决老百姓的生活问题 |
| 相关附件 |
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| 回复部门 |
市国土局 |
| 回复时间 |
2012-08-23 16:29:32 |
| 回复内容 |
关于武汉路东楚名居业主反映
办理土地证问题调查情况的报告
一、基本情况
经调查，“东楚名居” 项目一期，坐落于武汉路305号（原灯泡厂），共7栋7层楼房，计287户，由民营企业中房集团黄石房地产开发有限公司（以下简称中房集团，该公司由原国有企业中房集团黄石房地产开发有限公司于1999年12月30日改制而来；2008年8月6日该公司又进行了第二次改制，但第二次改制权利主体未发生变化，仅股权发生变更）于2003年开发建设。
2000年4月29日，市城市规划管理局批准该项目用地性质为居住用地，容积率不高于2.2（《关于<关于请求更改灯泡厂生活小区规划布置的报告>的批复》黄城规管[2000]35号）。
2002年6月29日，中房集团通过拍卖方式以1744.55万元取得原灯泡厂30.34亩（含市社保局10.13亩）国有土地使用权，并于同年12月11日与我局签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积为20226.543平方米，土地用途为住宅用地，容积率为2.2。该宗地出让总价款1744.55万元(其中土地价款1230.01262万元、政策性税费514.53738万元。经调查，政策性税费514.53738万元由城市配套费、白蚁防治费、发展新型墙体材料专项费用和散装水泥专项基金组成)，因原市灯泡厂破产清算组未能将出让土地范围内的房屋拆迁到位，中房集团未按合同约定在2004年12月28日前分四期付清全部土地价款，而是在从2002年6月到2005年5月，分8次付完1727.02万元后，剩余17.53万元土地出让价款中房集团未再缴纳，我局也因此未给中房集团办理后续供地手续。
2003年6月19日，市规划建设局批准《黄石中房集团灯泡厂住宅小区详细规划》：规划总用地面积20850.45平方米，用地功能为商住楼，容积率为1.74。2004年项目建成，10月交付业主使用，2004年12月9日，该项目通过规划验收。2005年以后，业主陆续到房产部门办理了房屋所有权证。
2005年10月13日，因房屋拆迁迟迟不能到位，中房集团向市政府呈报了《关于原灯泡厂拍卖土地问题的请示》，请求核减拍卖出让土地内地上建筑物未拆迁到位的367.94平方米土地使用权及拍卖出让价款17.53万元。同年10月12日，市政府秘书二科办文：“呈董市长阅示。建议由市国土资源局核实情况，调整土地出让合同，尽快办理相关手续”。10月21日董尚荣副市长批示“同意二科意见。”根据市政府意见，我局将该项目土地出让面积调整为19858.6平方米、出让价款调整为1727.02万元（含政策性税费514.53738万元），并和中房集团协商拟定了《<国有土地使用权出让合同>补充合同》，但在手续的办理中，中房无法提供契税凭证据中房集团反映：在办理2001年7月18日市政府专题会议纪要（31）第二条第1款中所涉及免收的城市配套费等费用手续时，市政府原副秘书长王增倍在协调会上口头要求城市配套费等费用“先征后返”，但中房集团无法提供有关证明，在请求市财政返回未果的情况下，拒不缴纳土地契税]，导致该项目供地手续未最终办结。
二、容积率核算情况
2005年3月16日，房产测绘报告[黄房测字2005（00012）号]中房东楚名居1至7号楼总建筑面积39839.05平方米，比原出让时约定的建筑面积44498.39平方米（20226.543平方米×2.2）减少了4659.34平方米。经核算，容积率指标未超出土地出让时约定的范围。
三、存在的问题
问题一：房地产开发项目没有遵守先办土地证再办房产证的政策规定和法律要求，有关部门在房地产开发项目没有办理用地手续，取得土地使用权证书的情况下，为开发企业办理了售房许可证和房产证，导致业主购买了一个用地手续不全、国家收益未缴清的“问题楼盘”，无法办理土地分割登记，成为无辜的受害者，也使国土部门和政府面临处理此类历史遗留问题：如果办，面临违规的风险；如果不办，业主的权益得不到保障的“两难”局面。
问题二：中房集团虽分八期缴纳了1727.02万元土地出让金，但因土地契税一直未缴纳，该地块供地手续至今尚未办理。根据国家税务总局、财政部、国土资源部《关于加强土地税收管理的通知》国税发[2005]111号第四条规定：“各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关手续。办理土地登记后，应将完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。”由于该公司不能提供完税凭证，导致土地初始登记、土地分割登记手续无法办理。
四、处理建议
为妥善解决中房集团东楚名居项目土地证办理的历史遗留问题，及时化解社会矛盾，维护287户业主的权益，根据2011年10月24日《关于城市建设工作第一次联席会议纪要》（市政府89号专题会议纪要）对土地登记历史遗留问题“按照历史问题，成熟一个，解决一个，不积累矛盾，不激化矛盾，促进社会和谐稳定的原则，及时化解相关矛盾和问题”的精神，若考虑群众矛盾不能激化，只有；（一）采取“税收征收和土地手续办理分离”的方式，土地契税由我局函告税务部门，由其负责追缴，我局直接为中房集团完善供地手续后，再办理东楚名居项目用地初始土地登记和土地分割登记。（二）由税务部门向我局出具契税问题的处理意见（缓缴或追缴到位的证据）后，我局再依法依规办理。
二O一二年八月二十三日
（联系人：胡谦，电话：6287519） |
| 回复附件 |
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| 评价时间 |
2012-08-27 15:13:05 |
| 评价内容 |
，首先感谢贵局的支持和负责的态度。总的来看内容比较清晰，方案也有，可是没有具体落实到位，到底实施哪种方案和实施的具体期限都没有说明，给人还是一种没有结尾的问题，希望能把时间和方案具体落实到位！再次感谢 |
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基本满意 |
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